中小企業在疫情期間是否可以要求減(免)租

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128日晚萬達商管集團決定對自 124-225日期間,全國各地所有萬達廣場的商戶租金及物業費實行全免政策,本次減租將超過30億元。萬達集團這一決定廣受好評,其他商管公司紛紛效仿,但并非所有出租方都有該格局,能做出此類決定。在此疫影響下,中小企業可否單方面解除合同或要求出租方減免租金?

法律依據

《中華人民共和國合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。

不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋()》 第 26 條規定:合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合件的實際情況確定是否變更或者解除。(情勢變更)

《民法總則》第 6 條規定:民事主體從事民事活動,應當遵循公平原則合理確定各方的權利和義務。(公平原則)

裁判結果

根據“非典”時期有關案例分析可知,承租方起訴主張減免租金的訴訟路徑有兩個,一是主張構成情勢變更,要求減少租金;二是主張疫情屬于不可抗力,應減免租金。

法院裁判案例當中,部分法院支持減免租金,當然也有法院不支持減免。

綜上需要從以下幾點考慮是否要求部分減免或全部免除租金:  1、新型冠狀病毒感染肺炎是否屬于不可抗力

根據《合同法》第一百七十一條第二款規定,本法所稱不可抗力, 是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般我們認為不可抗力指的是人力不可抗拒的力量,它通常包括某些自然災害(如地震、臺風、洪水等)和戰爭以及某些社會現象、某些政府行為等。由于它獨立于人類的意志之外,并且不受當事人的意志所支配,各國法律都習慣把它作為一項法定的免責事由。

目前的疫情雖然采取防疫措施,是能避免的,但是冠狀病毒屬嚴重傳染性疾病,已列入我國法定傳染病防治的范圍,其對人民群眾的生命健康的危害是很大的,是訂立合同時不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況,對合同的履行勢必產生必然的影響,應當屬于不可抗力。在必然影響的情況下,以往許多法院也將其認定為不可抗力, 但若對合同履行不產生必然的影響,則不能認定為不可抗力。

2、新型冠狀病毒感染肺炎是否屬于情勢變更

由于當前疫情已超出市場風險范圍,應當屬于情勢變更范疇。但目前司法實踐中,對情勢變更的認定,法院具有較大的裁量權,需要結合疫情對實際經營產生的影響(如是否因疫情需要關門停業以及停工時間等因素)來認定。

3、是否可以要求減免租金

3.1合同約定可以免除

2003 年非典過后,許多合同版本中會有類似“因意外事件(如非典等傳染疾病、市政建設、自然災害、戰爭等事)致使無法正常經營的, 應減免該期間的租金”的條款,若有相關約定則依約定減免。

3.2行政命令出租場地出租方停業、延期

政府基于疫情防控需要,責令出租場地出租方暫停營業(如商場),并導致承租方停業。此中情況下,雖然出租方基于不可抗力條款可以免責,但承租方只可主張免除停業期間租金。

3.3行政命令承租方停業、延期

原合同繼續履行對一方當事人的權益有重大影響,可以根據具體情況,以不可抗力為要求減免租金。

3.4出租方要求承租方停業、延期

此種情形下,承租方當然有權向出租方主張租金減免。

3.5承租方自行停業延期

3.5.1影響繼續履行

雖然行政命令或出租方要求,但必然會影響合同繼續履行,造成

巨大的經濟損失,或造成對生命健康的威脅,如餐飲業,則可適用公平原則,要求減免租金。

3.5.2不影響繼續履行

若疫情并不影響該合同繼續履行,如醫藥企業,承租方并非因為行政命令或出租方要求系主動停業,如果《租賃合同》中沒有相關約定,則承租方無權主張租金減免。

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